同時履行の抗弁権とは

売買のように**互いに債務を負う契約（双務契約）**では、一方だけが先に履行させられるのは公平ではありません。そこで、相手が履行を提供するまでは自分の履行を拒めるとされています（民法533条）。

重要なのは、この抗弁権があるうちは履行しなくても債務不履行にならないという点です。履行遅滞の責任を負わず、遅延損害金も発生しません。

相手に先に履行させたい場合は、自分の債務の履行の提供をする必要があります。提供すれば相手の抗弁権は失われ、相手を履行遅滞に陥らせることができます。

同時履行の関係に立つか否かは、個別に判断されます。

関係	同時履行か
売買の代金支払と目的物引渡し	なる
契約解除による原状回復義務どうし	なる
建物明渡しと敷金返還	ならない（明渡しが先）
弁済と抵当権登記の抹消	ならない（弁済が先）

敷金は明渡しまでに生じた損害を差し引いて返すものなので、明渡しが先でなければ金額が確定しません。